Home of [LED] 栃木住環境デザイン機構　好きな生活はリノベで手に入れる

不動産会社の重要性
「古くて汚れた住宅を改装して住む」という考えを理解できるリノベーション専門の不動産会社が必要です。従来からの築年数等の価値基準で物件を見るのではなく、そこで何をしたいのか、顧客が考えている優先順位をしっかり理解する。エリアの特徴や資産価値としての相談。改装を前提とした予算など住み手にとっての最良の物件を、一緒に考えて探すのです。ＬＥＤなら安心です。

建築デザイナーと施工会社がサポートする中古物件探し
古くて汚れた住宅。キッチン、バス、トイレと古くなった水周りなどが目につき、壁の汚れや床のキズ、こんなに汚れていったい大丈夫なのかと前の居住者の扱い方にも心配を覚える。そんな中でリノベーションした後の様子を想像できますか？物件探しの段階から建築のプロと一緒に行ったらどうでしょう？彼らは間仕切り壁を取ったスケルトン（躯体）の状態の想像をします。壁、床の程度や壊せるのがどの壁か？天井と床を、どこまで高く、低くすることができるか？プロは古い汚れた建物であっても、その再生の可能性が見えています。ＬＥＤなら大丈夫です。

総合費用を把握できるか
また、リノベーション費用（設計料＋工事費）がどのくらいかかりそうか？建築のプロならば、物件探しの段階から大体の金額を想定することができます。もちろん元の中古物件の売買にも関する諸費用、ローンの組み方など様々な費用も把握できます。そのため、物件価格とリノベーション費用を足した総費用を早い段階から把握することができ、正しい資金計画を立てやすくなります。ＬＥＤなら相談できます。

イメージを働かせる
リノベーションに必要なのは、プロのアドバイスを加えた想像力。目で見てわかる建売住宅や新築マンションを購入するよりも、きっと楽しい作業です。イメージで判断していくのは大変ですが、仲介担当者と建築のプロ、両者の知識とアドバイスを借りて進めていけば必ず実現できます。そして、ＬＥＤでは希望に基づいたリノベーションの簡易レイアウト図と簡易な仕様および見積もりを作ります。
ここまでいけば、最初の中古住宅の購入に安心して進めますね。

リノベーションとは
中古住宅のカタログにはリフォーム済みの中古物件がたくさん掲載されています。このリフォーム済み物件のリフォームのコストは元のオーナーが費用を捻出しています。当然、汚いままでは印象が悪いから売れないのでときれいにしたという理由がほとんどです。すなわち、このリフォームには使い手の希望はあまり反映されていません。コストも安く、クロスを張り替えたり、床をきれいにしたり、水周りも新しいけれどチープなもので済まされています。そしてそのコストは物件の値段に上乗せされます。
リノベーションとは次にそこに住む人がどういう暮らしをしたいかによって間取りや内装、仕様をすべて予算の範囲で決めていくものです。余計なリフォームをされているよりも安くてそのままになっているものがいいのです。

ちょうどよく壊してもよさそうだし、安いし、程度も悪くないもの。
たとえば、中古木造住宅であれば、22年の減価償却期間が過ぎたものは資産価値としては０円として評価されます。しかし、ほんとにそれが建物の価値でしょうか？後で説明しますが木造住宅の耐久性はメンテナンスと状態次第です。上手にお付き合いすれば50年以上だって大丈夫。ということで、一般的に20年を過ぎると中古住宅の価値はぐっと求めやすくなってきます。耐震性能については昭和56年以降に建てられた物件ですと新しい耐震基準を満たしている物件ということもあって安心できます。また反対に新しすぎる物件はリノベーションするには壁も床も建具もまだまだ使えるきれいなものですから、思い切って壊すにはもったいない感じがします。それに新しい物件はまだ価格も高いですしね。

構造の補修等にお金がかからないからです。
分譲マンションはほとんどがＲＣもしくはＳＲＣの構造です。だからもともと耐久性も高く、減価償却期間も47年あります。現実に耐久性としては70年以上が見込めます。それにマンションの場合、修繕積立金を積んでいるので補修代金はそこにプールされています。ということは？前の持ち主が修繕積立金を積んでくれていたとも考えられるわけです。ということで、購入した後の修繕積立金はもちろん必要経費としてかかりますが、戸建木造のようにメンテナンスにかかる費用を基本的にリノベーション費用に充てる必要がないのです。だからかかる費用をそのままモダンな内装やお気に入りの家具なんかに使うことができます。だからかけた費用に対して驚く変化が起こるのはマンションです。

雨風と湿気対策が重要です。
耐用年数で比べれば、設備＞仕上げ＞＞構造です。設備・仕上げは定期的にメンテナンスや取替えをしなければいけません。構造については、物理的耐用年数を木造40年/鉄骨造60年/鉄筋コンクリート造60年としています（建築構造技術者協会）が、ただの目安でしかありません。やはり「個々の建物」で違います。主に、地盤状況/柱梁のバランス/メンテナンス状況で大きく変わります。物件の図面があれば建築のプロが見れば地盤やバランスについては判断ができます。メンテナンス状況については、マンションの場合「管理・修繕履歴」をチェックしましょう。木造戸建てでしたら、柱・床下の診断をして、予算との兼合いを見ながら改善法を提案します。但し、工事が始まってみないと分からないことがあることを了承下さい。